广州商品房买卖合同约定逾期交楼违约金房款3%有效吗?
张静律师解答:可以调整违约金标准,如果认为逾期交楼天数较多,就可以随意调整违约金的金额。如下面这个案件,就认定违约金总额不受房款3%的限制。
书节选:
至于违约金计算标准,应按双方合同约定每日万分之一计算;至于违约金总数是否受不超过总房款的3%的限制问题,一审综合考量合同中对郎某逾期支付房款所应负担的违约责任的约定,该约定明显与利某公司逾期交楼违约责任并不对等。故一审认定违约金总额应不受总房款3%的限制。对于利某公司提出评估涉案房屋租金的申请,广州市中级人院已就同一小区同类案件作出生效,该申请并无必要,一审不予采纳。
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广州起诉解除认购书退定金官司要注意什么?
张静律师解答:实践中只要证明双方曾就签订正式商品房买卖合同协商过,是因为某条款无法达成一致才无法签订的,定金就都可以退,但就具体是什么事情无法达成一致,原告需要举证,如没有任何证据证明此事发生过,则可能败诉。如下面这个案件,原告起诉退定金的理由是开发商要求捆绑签订《装修合同》,但却拿不出任何的证据证明该事实,终法z院以原告举证不能判z决其败诉。
判z决书节选:
法z院认为,赵某本案诉请珠某公司双倍返还定金共计100000元及利息的问题。因赵某、珠某公司签订的《楼宇认购书》明确约定了赵某应在2016年8月28日前向珠某公司支付涉案房屋的首期房款870241元,逾期未支付的,珠某公司有权解除《楼宇认购书》并没收赵某已缴纳的定金。此后,珠某公司多次催促赵某履行认购书的义务,但赵某均未依约履行支付首期房款等。赵某抗辩因为珠某公司要求捆绑签订《装修合同》导致未签订《商品房买卖合同》,赵某有正当理由不交付首期款,珠某公司构成违约,应向赵某双倍返还定金并支付利息。但赵某未对此提供充分证据证明,理应承担举证不能的法律后果。判z决驳回赵某诉z讼请求。
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广州房屋买卖合同很多重要条款未约定怎么办?
张静律师解答:需要达成补充协议,必须约定,否则任何一方都可以解除合同,不算违约。如下面这个案件,房屋买卖合同就购房的付款方式、付款时间、过户事宜均未约定,买卖双方都主张是对方违约。终合同解除双方都不构成违约,定金退还。
书节选:
认为,陈买家与匡卖家于2016年9月6日就买卖广州市海珠区某房签订的《买卖房屋合同》合法有效。但双方在上述合同中,仅对买卖的房屋、价款、定金、网签合同办理的期限、违约责任等方面作出了约定,对购房款的付款方式、付款时间,办理产权过户的有关事宜,交房时间等房屋买卖的主要内容均没有约定。双方就此也未能协商一致,达成补充协议。因此,在2016年10月10日陈买家、匡卖家双方去办理网签合同手续过程中,虽是匡卖家对陈买家所填写的网签合同《存量房合同》相关内容有异议而未签署合同,但也不应归咎于匡卖家。陈买家主张解除合同,并无不当,本院予以支持。基于合同解除,匡卖家要求陈买家配合办理网签备案注销手续,合法合理,本院予以支持。因合同的解除非陈买家违约所致,匡卖家要求没收陈买家支付的定金10万元,本院不予支持。
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广州房屋使用权转让合同属于租赁合同还是买卖合同?
张静律师解答:如果是一次性转让几十年的房屋使用权,就属于买卖合同。如下面这个案件,就认定一次性转让40年房屋使用权的合同是房屋买卖合同。
书节选:
关于本案案由。根据该合同的约定,狮某公司将涉案房产40年的使用权以19万元的对价出让给庾买家。该合同并未约定相关租金标准,而是约定出让总价,且约定的使用年限长达40年,不符合房屋租赁合同的特征。结合西某公司与合和公司就代理销售涉案房产的相关约定,该合同符合房屋买卖合同的特征,故本院认定庾买家与狮某公司达成的合意成立房屋买卖合同关系。故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
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